MBC Abogados

NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA AD-PORTAS DE SER LEY (BOLETÍN 11540-14)

Alerta Legal
|
27 de enero, 2022
|

Con fecha 14 de diciembre de 2017, se presentó en el Senado, por mensaje presidencial, un proyecto de ley que propone una nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la “Nueva Ley”. En general, la iniciativa nace para revisar los procesos urbanos, habitacionales y comunitarios, con el objeto de realizar ajustes necesarios para establecer una regulación más moderna en el ámbito de la copropiedad.

ANTECEDENTES DE LA NUEVA LEY

La Nueva Ley, viene a derogar la ley N°19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, la cual fue publicada el 16 de diciembre de 1997, por tanto, constituye un avance tras 24 años en esta materia.

Actualmente, se encuentra a un paso de convertirse en ley, luego de que la Cámara de Diputados y Diputados aprobara el día de ayer el Informe de la Comisión Mixta sobre las divergencias que tuvieron ambas Cámaras en este proyecto de ley e hiciera lo mismo el Senado el día 25 de enero de 2022.

ASPECTOS MÁS RELEVANTES QUE ABORDA LA NUEVA LEY

Nueva definición y clasificación de los Condominios
  • Los Condominios Tipo A o de “unidades en terreno común”, que son aquellos en el que se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones, existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común.
  • Los Condominios Tipo B o “Condominio de sitios urbanizados”, que son aquellos en los cuales se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común de otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes, estableciendo nuevos requisitos para su aprobación.
Se crea el Fondo Operacional Inicial y ampliación del Fondo de Reserva
  • La Nueva Ley define este fondo de operación inicial como el monto destinado a cubrir los gastos de puesta en marcha del Condominio. 
  • Se contempla la ampliación del Fondo de Reserva para cubrir gastos urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado, si lo hubiere (no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual).
Nuevas Obligaciones de los copropietarios
  • Se establece la obligación expresa de que todo copropietario debe incorporarse en el Registro de Copropietarios, debiendo consignar su correo electrónico y sus respectivos domicilios.
  • El propietario que transfiere una unidad está obligado a declarar en la correspondiente escritura pública, que se encuentra al día en el pago de las obligaciones económicas del Condominio (no sólo gastos comunes), o expresar aquellas que se adeudan. 
  • Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, a menos que el propietario comunique al Comité de Administración y al Administrador, en la forma que establezca el reglamento de la Nueva Ley, que no otorga dicha facultad. Lo anterior, salvo ciertas materias que requieran quórum de mayoría reforzada conforme al artículo 15 de la Nueva Ley.

Nuevas obligaciones del desarrollador

  • La Nueva Ley establece una serie de nuevas obligaciones para los desarrolladores inmobiliarios respecto de proyectos de edificación o urbanización aprobados, para acogerse a copropiedad. 
  • Adicionalmente, se establece la obligación del propietario primer vendedor de entregar copia material y digital del primer Reglamento de Copropiedad, al momento de la compraventa o de la promesa.
Registro Nacional de Administradores y nuevas obligaciones del Administrador
  • Se crea un Registro Nacional de Administradores, público, obligatorio y gratuito, cuya mantención depende del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, al cual deberán pertenecer todos los administradores, sean éstos personas naturales o jurídicas, siempre que cumplan con las disposiciones de la Nueva Ley y su reglamento.
  • Una vez enajenado el 66% (en vez de un 75% como es hoy) de las unidades que formen parte de un Condominio nuevo, el primer Administrador deberá convocar a Asamblea de Copropietarios extraordinaria. En esta asamblea el primer Administrador rendirá cuenta documentada y pormenorizada de su gestión y, además, en conjunto con la persona natural o jurídica propietaria del Condominio que dictó el primer Reglamento de Copropiedad, presentará un informe a la asamblea, detallado y documentado de su gestión. Además, en esa misma asamblea, los copropietarios deberán adoptar diversos acuerdos sobre distintas materias.
  • El Administrador deberá elaborar presupuestos estimativos de las obligaciones económicas del Condominio para los próximos 12 meses, debiendo remitirlo al Comité de Administración y al domicilio o correo electrónico de cada copropietario, con al menos 30 días de anticipación al período que este regirá, para que éstos puedan efectuar observaciones al mismo.
Obligaciones económicas de los Copropietarios
  • Se establece un nuevo concepto de obligación económica, definido como “todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo Reglamento de Copropiedad”.
  • El plazo para el pago de las obligaciones económicas será dentro de los 10 primeros días siguientes a la fecha de emisión del aviso de cobro, salvo que el Reglamento de Copropiedad establezca otra periodicidad o plazo.
  • El Administrador podrá suspender o requerir la suspensión, con el acuerdo del Comité de Administración, del servicio eléctrico, el de telecomunicaciones o de calefacción que se suministran a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentran morosos en el pago de 3 o más cuotas, continuas o no, de gastos comunes.
  • El Administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de las obligaciones económicas, pudiendo concederse hasta doce cuotas consecutivas y con vencimientos mensuales para el pago de la deuda, en los términos que establece la Nueva Ley. 
Medidas respecto a la tenencia de mascotas
  • El Reglamento de Copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del Condominio, dentro de las respectivas unidades.
Solución de controversias
  • Se establece un procedimiento de impugnación del Reglamento de Copropiedad, permitiendo al Juzgado de Policía Local proponer alternativas de solución ante el silencio de la Asamblea de Copropietarios. Asimismo, se precisan potestades de mediación o solución de conflictos para las SEREMIS, Juzgados de Policía Local y Municipios, para ciertas materias que contempla la Nueva Ley.
Asambleas de Copropietarios
  • La Nueva Ley reduce los quórums de constitución de las Asambleas de Copropietarios ordinarias y extraordinarias. Además, la Nueva Ley contempla, en general, quórums más bajos que los de la ley actual para aprobar o rechazar las materias que se traten en dichas asambleas.
  • En el Reglamento de Copropiedad se podrá acordar la participación en las Asambleas de Copropietarios de manera virtual, a través de videoconferencias o por otros medios telemáticos de comunicación similares. Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la Nueva Ley.
Vigencia de la Nueva Ley
  • La Nueva Ley entrará en vigencia con su publicación en el Diario Oficial, sin perjuicio de que se contemplan disposiciones transitorias para adecuar los Reglamentos de Copropiedad existentes actualmente, entre otras.
  • El reglamento de la Nueva Ley y el del Registro Nacional de Administradores de Condominios deberán dictarse dentro del plazo de 12 meses, contado desde la publicación de la Nueva Ley y deberán ser sometidos a consulta pública, por un plazo no inferior a 30 días.

Para más información, no dude en contactarse con el socio y asociados senior de nuestro Equipo Inmobiliario:

  • Ignacio Bolelli: ibolelli@mbcabogados.com 
  • Francisca Rodríguez: frodriguez@mbcabogados.com
  • Josefina Durán: jduran@mbcabogados.com
  • Laura Reyes: lreyes@mbcabogados.com
  • Margarita Spoerer: mspoerer@mbcabogados.com 

Email
Twitter
LinkedIn
Noticias relacionadas
19 de abril, 2022
/
Alerta Legal
27 de diciembre, 2021
/
Alerta Legal
MBC Abogados